NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT NHÀ Ở SỐ 27/2023/QH15 VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH ĐỐI VỚI LĨNH VỰC QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Luật Nhà ở 2023) và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024. Để triển khai việc hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, ngày 24/07/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết về một số điều của Luật Nhà ở. Ngày 31/07/2024, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 05/2024/TT-BXD Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Tại bài viết này, với góc nhìn của một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành (QLVH) Nhà chung cư, Mipec M xin gửi tới Quý bạn đọc những điểm mới của các văn bản trên đối với lĩnh vực QLVH Nhà chung cư. Cụ thể:

1. Phân hạng Nhà chung cư

• Theo quy định cũ, Nhà chung cư được phân thành 03 hạng là A, B, C (Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD). Tuy nhiên, quy định mới của Luật Nhà ở, Nhà chung cư sẽ được phân thành 03 hạng là 1, 2, 3, cụ thể được nêu tại Khoản 1 Điều 83 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
• Căn cứ theo các tiêu chí phân hạng nhà chung cư, các tổ chức xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản ban hành các tiêu chí cụ thể và các tiêu chí bổ sung (nếu có) làm cơ sở để thực hiện xác định và phân hạng đối với từng nhà chung cư theo quy định tại Điều 82 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
• Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng, cụ thể tại Điều 82, 83 và Phụ lục XII của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

Chung cư Mipec Riverside do Mipec M quản lý vận hành.

2. Hồ sơ bàn giao nhà chung cư

• Một số điểm mới so với quy định cũ đối với việc lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 10 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD, trong đó bao gồm 05 loại giấy tờ.
• Ngoài hồ sơ bàn giao cho Ban Quản trị, người mua/người thuê căn hộ chung cư cũng được Chủ đầu tư bàn giao 01 bộ hồ sơ gồm 04 loại giấy tờ, cụ thể theo quy định tại Điều 25 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP. Trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao thì theo quy định tại Điều 12 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD, Ban Quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi cơ nhà chung cư yêu cầu Chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.

3. Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã có văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền và đáp ứng quy định tại Khoản 1 Điều 150 Luật Nhà ở 2023.
• Các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được đăng tải đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày 01/08/2024 có thời gian chuẩn bị các hồ sơ để gửi cơ quan có thẩm quyền thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư trong vòng 12 tháng kể từ ngày 01/08/2024. Sau thời hạn này, nếu không có thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì không được ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Hồ sơ và trình tự, thủ tục thực hiện được quy định cụ thể tại Điều 84, 85 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

4. Các vấn đề liên quan đến Ban Quản trị Nhà chung cư

• Tại Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban Quản trị thì trong thời hạn không quá 03 tháng kể từ ngày được công nhận, các thành viên Ban Quản trị phải tham gia khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đây là quy định bắt buộc phải thực hiện. Điểm này khác hoàn toàn so với các văn bản trước đây chỉ là khuyến khích. Tuy nhiên, quy định này không đề cập đến việc thi hành đối với trường hợp các Ban Quản trị đã được công nhận trước ngày 01/08/2024.
• Thù lao của Ban Quản trị sẽ không được phân bổ vào giá dịch vụ quản lý vận hành như trước đây. Quy định này đòi hỏi các Ban Quản trị phải xem xét và xin ý kiến cư dân thông qua tại Hội nghị Nhà chung cư để đóng thù lao thông qua đơn vị quản lý vận hành. Mức đóng góp sẽ do Hội nghị Nhà chung cư quyết định.
• Thông tư số 05/2024/TT-BXD hướng dẫn thêm về hoạt động của Ban Quản trị khi thiếu thành viên và người nước ngoài sẽ có thể tham gia vào Ban Quản trị.

5. Giá dịch vụ QLVH Nhà chung cư

• Được quy định tại Điều 151 Luật Nhà ở 2023, giá dịch vụ QLVH Nhà chung cư sẽ không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
• Phương pháp xác định giá dịch vụ QLVH Nhà chung cư được nêu cụ thể tại Phụ lục VII của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
• UBND cấp tỉnh sẽ ban hành khung giá dịch vụ QLVH Nhà chung cư đối với Nhà chung cư thuộc tài sản công. Đối với các chung cư không thuộc đối tượng này thì sẽ căn cứ theo khung giá của UBND cấp tỉnh để làm cơ sở tham khảo và thoả thuận giá dịch vụ.

6. Nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung của Nhà chung cư

• Theo quy định tại Khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở 2023, nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.
• Với quy định nêu trên, các đơn vị QLVH Nhà chung cư sẽ phải xây dựng lại phương án vận hành. Đồng thời, phí dịch vụ của cư dân có thể sẽ tăng do bị cắt nguồn thu từ phần sở hữu chung để chuyển vào Quỹ bảo trì.

Bãi đỗ xe tại hầm Chung cư thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư.

   Trên đây là các nội dung mới của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 theo góc nhìn của Mipec M. Đối với những nội dung này, Mipec M nhận thấy vẫn còn nhiều khía cạnh liên quan đến công tác QLVH Nhà chung cư mà Luật và các văn bản hướng dẫn chưa quy định hoặc thể hiện rõ ràng. Điều này có thể gây ra vướng mắc đối với Chủ Đầu tư/Ban Quản trị và các đơn vị QLVH Nhà chung cư trong quá trình thi hành và áp dụng Luật.

Để làm rõ các nội dung mới, Mipec M và các đơn vị trong ngành đã gửi văn bản cho các cơ quan có thẩm quyền để xin ý kiến hướng dẫn thi hành. Hy vọng các cơ quan sẽ sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể hơn để các đơn vị liên quan triển khai thực hiện theo quy định.

Nguồn bài viết: Theo Cổng thông tin điện tử Quốc hội và trang web CLB Quản lý toà nhà Hà Nội.